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おはようございます。八王子の不動産屋、Room's Barの濱口です。

今日は、売却依頼をいただいた古家付き土地の現地調査に行ってきます。売却前の調査は、適正な価格査定と円滑な取引のために欠かせない作業です。

「家を売りたいけど、何から始めればいいの?」「古い家が建っているけど、そのまま売れるの?」そんな疑問をお持ちのオーナー様も多いのではないでしょうか。

今日は、私たちプロが現地調査でどんなポイントをチェックしているのか、具体的にご紹介します。これから土地・戸建ての売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

なぜ現地調査が重要なのか

不動産の価値は、登記簿や資料だけでは判断できません。実際に現地に足を運び、自分の目で確認することで、隠れた問題点や意外な魅力が見えてきます。

特に古家付き土地の場合、建物の状態や解体の必要性、土地の活用方法など、判断すべきポイントが数多くあります。適切な調査を行うことで、売主様・買主様双方が納得できる取引を実現できるのです。

プロが見る7つの調査ポイント

1. 建物の状態確認

まず最初にチェックするのは、建物そのものの状態です。

確認項目:

• 築年数と建築時期（旧耐震基準か新耐震基準か）
• 外壁・屋根の劣化状況
• 雨漏りの痕跡（天井のシミなど）
• シロアリ被害の有無（床下や柱の状態）
• 基礎のひび割れ
• 傾きやゆがみ

古家の場合、「解体して更地にするべきか」「リフォームして活用できるか」の判断が重要です。状態が良ければ「古民家としての価値」や「リノベーション物件としての魅力」をアピールポイントにできる場合もあります。

2. 土地の境界確認

トラブルの原因になりやすいのが、土地の境界問題です。

確認項目:

• 境界標（杭やプレート）の有無と位置
• 隣地との境界線が明確か
• 塀やフェンスの位置関係
• 越境物の有無（木の枝、屋根など）

境界が不明確な場合は、測量を行って境界を確定させる必要があります。隣地所有者との立会いや境界確認書の取り交わしも、スムーズな売却のために重要な作業となります。

3. 接道状況と道路の種類

建築基準法では、建物を建てるために「幅員4m以上の道路に2m以上接する」ことが原則として求められています。

確認項目:

• 前面道路の幅員（実測）
• 公道か私道か
• 建築基準法上の道路種別
• セットバックの必要性
• 私道の場合、通行・掘削の承諾状況

八王子市では最近、道路関係の調査がインターネットでもできるようになりました。しかし、より詳細な情報や掘り下げた確認が必要な場合は、市役所の担当課で直接確認することが欠かせません。

接道条件を満たしていない場合、「再建築不可物件」となり、資産価値が大きく下がってしまいます。ただし、接道条件をクリアすれば建築可能になるケースもあるため、役所での詳細確認が必要です。

4. インフラ設備の状況

日常生活に欠かせないライフラインの状況も重要なチェックポイントです。

確認項目:

• 上水道の引き込み状況と水道管の口径
• 下水道か浄化槽か
• 浄化槽の場合、種類と管理状態
• ガス（都市ガス・プロパン）の供給状況
• 電気の引き込み容量

特に上水道については、配管の埋設位置や口径を確認するために、八王子市の水道局で配管図を取得する必要があります。これは現地だけでは分からない情報であり、正確な査定のために欠かせない調査です。

上下水道が未整備の場合、新たに引き込む工事の可否や条件を事前に調査しておくことが大切です。

5. 法的規制の確認

不動産には、法律によるさまざまな制限がかかっています。

確認項目:

• 用途地域（住居系、商業系、工業系など）
• 建ぺい率・容積率
• 高さ制限（絶対高さ、斜線制限など）
• 防火地域・準防火地域の指定
• 都市計画道路などの計画
• 埋蔵文化財包蔵地の該当有無

八王子市では道路に関する一部の情報はオンラインで確認できるようになりましたが、用途地域の詳細や建築制限については、市役所の都市計画課や建築指導課で直接確認する必要があります。

特に、重要事項説明書を作成する際には、担当者と直接話をして、物件特有の注意点や制限事項を漏れなく確認することが重要です。オンライン情報だけでは分からない、細かな規制や運用基準もあるためです。

用途地域によっては、住宅だけでなく店舗や事務所も建築可能な場合があり、それが売却価格のプラス要素になることもあります。

6. 周辺環境のチェック

不動産の価値は、周辺環境に大きく左右されます。

確認項目:

• 最寄り駅までの実際の所要時間
• バス便の本数と利便性
• スーパー、コンビニ、病院などの生活施設
• 学校、公園などの施設
• 日当たり、風通し、眺望
• 騒音（道路、鉄道、工場など）
• 嫌悪施設の有無

実際に現地を歩いてみると、地図や資料だけでは分からない「住みやすさ」や「雰囲気」が分かります。坂道の多さや街並みの雰囲気なども、買主様が気にされるポイントです。

八王子エリアは、都心へのアクセスと自然環境のバランスが良い点が魅力です。そうした地域の特性も、査定に反映させていきます。

7. 権利関係の整理

最後に、法的な権利関係を確認します。

確認項目:

• 登記簿謄本の所有者名義
• 抵当権や根抵当権の設定状況
• 賃借権や地上権などの制限
• 共有名義の場合、共有者全員の意思確認
• 相続登記の完了状況

抵当権が設定されている場合は、売却代金で完済できるか、残債の処理方法を検討する必要があります。

また、相続した不動産で登記が済んでいない場合は、売却前に相続登記を完了させる必要があります。相続登記は義務化されていますので、早めの対応が重要です。

役所での調査も欠かせない

現地調査と並んで重要なのが、役所での調査です。

八王子市では最近、道路関係の一部の情報がインターネットで確認できるようになり、便利になりました。しかし、正確な査定書や重要事項説明書を作成するためには、やはり市役所や水道局に足を運ぶ必要があります。

役所で取得・確認する主な情報:

• 用途地域や建築制限の詳細
• 上水道管の埋設配管図
• 道路の詳細情報（幅員、種別など）
• 都市計画の詳細
• 建築に関する条例や指導要綱

特に、オンラインでは入手できない配管図や、複雑な法規制については、担当者と直接話をすることで初めて分かることも多くあります。

「この道路は建築基準法上どう扱われるのか」「セットバックが必要な場合の正確な後退距離は」「給水管の引き込みは可能か」など、掘り下げた確認が必要な項目については、電話やメールだけでは不十分な場合があります。

私たちプロは、関係各所を回って担当者と顔を合わせ、物件ごとの細かな条件を確認していきます。これが、正確な査定と安全な取引のための基盤となるのです。

調査結果が売却成功のカギ

これら7つのポイントと役所での調査を総合的に判断することで、適正な売却価格を算出することができます。

「売却できるか不安」「いくらで売れるか分からない」という方も、まずは現地調査から始めましょう。思っていたより高く売れるケースもあれば、事前に問題を解決することでスムーズに売却できるケースもあります。

Room's Barでは、これらの調査を無料で実施しています。査定書の作成はもちろん、売却に向けた具体的なアドバイスもさせていただきます。

古家付き土地、3つの売却方法

調査結果をもとに、以下の3つの売却方法から最適なものをご提案します。

1. 古家付きのまま売却
解体せずに現状のまま売却する方法。買主様が自由に活用できるメリットがあります。

2. 更地にして売却
解体してから売却する方法。買主様が建築イメージを持ちやすく、早期売却につながりやすいです。

3. リフォームして売却
建物の状態が良い場合、リフォームして付加価値を高める方法もあります。

どの方法が最適かは、建物の状態、周辺の需要、売却スケジュールなどによって異なります。調査結果をもとに、オーナー様にとって最も有利な方法をご提案いたします。

まとめ

今日ご紹介した7つのポイントは、不動産のプロが必ず確認する基本項目です。

売却を成功させるためには、これらの調査をしっかり行い、物件の長所と短所を正確に把握することが大切です。そのうえで、適正価格の設定と効果的なアピール方法を考えていきます。

現地調査だけでなく、市役所や水道局などの関係各所での調査も、正確な査定書や重要事項説明書を作成するために欠かせません。こうした地道な作業の積み重ねが、安心・安全な不動産取引を支えています。

「うちの古い家、本当に売れるの?」
「どれくらいの価格で売れるの?」
「まず何から始めればいいの?」

そんな疑問や不安をお持ちの方は、ぜひRoom's Barにご相談ください。八王子エリアの不動産売却に精通した私たちが、親身になってサポートいたします。

査定・相談は無料です。まずはお気軽にお問い合わせください。

Room's Bar（ルームズバー）
八王子市の不動産売却専門店
代表：濱口

それでは、今日も良い一日をお過ごしください！